贝壳CEO彭永东：楼市会迎来“三个转变”

8月12日消息，贝壳找房发布2021年第二季度及上半年财报。贝壳董事长兼CEO彭永东在电话会议中表示：“随着供需平衡和房价长期相对稳定，我们判断会出现三个转变，即市场的重心会由‘房’转向‘人’，由‘交易’转向‘服务’，消费者的需求由‘买到房’转向‘住的好’。”彭永东强调，“贝壳将坚持对行业基础设施进行改造、提升效率和消费者体验，创造长期价值。”

回顾过去20年的经历，彭永东表示，每次市场的调整都带来了面向未来的品质迭代、战略思考和发展机会。“08-09年我们做科学管理，11-12年我们做真房源，14-15年我们开始探索全国化，17-18年贝壳模式开始试点。很显然，如果没有每次的市场调整和所激发的创新力量，行业就不会有今天的发展。”

他表示，当下环境中，贝壳会像过去20年来一样，再一次向内归因，去找寻穿越市场波动，在未来长期创造价值的机会。

彭永东最后表示，贝壳是国家“房住不炒”政策及各地调控政策的坚定支持者、维护者和践行者，积极配合监管机构打击虚假房源和炒作房价等行为。

他强调，任何组织都有自己的低点和高点，有至暗时点也有高光时刻。供需平衡的中性市场是公司长期发展的基础，贝壳将持续赋能经纪人提供更多社区服务，并通过租赁和其他创新解决方案，帮助年轻一代住得更好。

以下为贝壳董事长兼CEO彭永东电话会演讲全文：

各位好，感谢各位参加贝壳2021年第二季度业绩沟通会。

在第二季度，贝壳发生的最大一件事，就是我们的创始人和永远的荣誉董事长左晖先生的离去。贝壳失去了一位奠定我们事业和使命的创始者，居住产业失去了一位始终在探索和价值创造的引领者。我们极其有幸能与老左一起开创事业，老左不是被链家或者贝壳所独有，他超越了与一个组织的关系，真正且坚定地作为行业从业者，从推动行业进步的角度思考和实践，引领和时刻鞭策我们思考，我们到底能给行业带来什么不一样？我们能给消费者和社会带来什么价值？老左的精神永远激励我们，坚持长期主义，做难而正确的事，为实现“有尊严的服务者，更美好的居住”的使命而不懈努力。

我们感谢社会各界在老左去世后对公司的致哀和支持，也深受鼓舞。我们也感谢老左的家人，老左的家族信托近期签署并交付了不可撤销的授权，将所持有公司B类股票的投票权，授权给公司的百会合伙人计划，目前我和执行董事单一刚先生组成。与此同时，老左家族、公司董事和核心管理层全部自愿将股票再锁定一年。我们会持续勤勉工作，奋起应对一切挑战，不断通过创造价值回报消费者、服务者、员工和股东们的支持。

回到我们的业务本身，首先我们先来看一下宏观和市场环境。

在过去的这个季度里，监管相关的消息频出，反垄断和数据安全等成为主要话题。监管部门对多个行业及公司陆续发布了一系列监管政策和指导意见。在这个过程中，我们积极配合相关部门，并进行认真地自查和整改，得到了很多与相关部门高密度沟通与汇报的机会。我们不仅收获了来自相关主管部门对我们在房产交易行业里做出的正面贡献的肯定，也同时进行了持续向内归因的思考。我们身处在一个伟大的国家和伟大的时代里，如果没有这个国家和时代，贝壳这样的商业模式也无法孕育和成长。我们更深刻地去思考这个行业里有没有贝壳，究竟有什么不一样。也深刻感受到企业回馈社会、承担更多社会责任是长期努力的方向。

回到房地产交易市场，从今年初开始，各地陆续出台一系列以稳地价、稳房价、稳预期为目标的调控措施，包括限贷、限价、限购、贷款审批周期加长和贷款利率提高等。各城市房价过快上涨得到了有效抑制，从5月起我们看到多个城市的二手房市场开始出现降温，市场相应进入又一个量价调整时期，也表示着公司进入更加稳步增长的阶段。

我们感受到，中国经济过去30年的高速发展，带来了新房、二手房和以家装为代表的后市场的同步叠加高速发展，需求高度联动。随着供需平衡和房价长期相对稳定，我们判断会出现三个转变，即市场的重心会由“房”转向“人”，由“交易”转向“服务”，消费者的需求由“买到房”转向“住得好”。 同时“住”这个行业仍然相对低效，用户满意度低，标准化、数字化、线上化程度低等问题亟待解决。基于此，我们认为短期内房地产市场的调整，不会改变消费者长期对美好居住的向往和需求。

同时，回顾过去20年的经历，每次市场的调整都给我们带来了面向未来的品质迭代、战略思考和发展机会。08-09年我们做科学管理，11-12年我们做真房源，14-15年我们开始探索全国化，17-18年贝壳模式开始试点。每一个市场调整都引发我们思考一个问题，有我们和没有我们对这个行业意味着什么不一样，这也激励我们践行长期主义，做出一个又一个变革促进服务品质的提升和行业的迭代。很显然，如果没有每次的市场调整和所激发的创新力量，行业就不会有今天的发展。

在这样一个当下，我们会犹如过去20年来一样，再一次向内归因，去找寻穿越市场波动，在未来长期创造价值的机会。向市场证明一个有能力的、可持续发展的、有社会责任感的向上向善的企业，能在相对波动的市场环境里为消费者和行业提供价值。我们相信，我们在“住”这个领域里能提供的更多元的价值还有很多。我们希望可以在长期打造以“更美好的居住”为中心的商业逻辑，为中国3亿家庭提供一站式品质居住服务。

接下来，我们看一下公司在第二季度及上半年业务在规模和服务品质提升方面的进展情况。

第二季度平台连接门店数量同比增长25%至52,868家，其中约30%的新增门店来自现有门店店东创业。过去12个月GTV超过5,000万温饱线的门店数量超过19,500家，占比37%。上半年，德佑门店店均GTV两年CAGR达到20%，第三方门店店均GTV两年CAGR达到15%。第二季度经纪人数量同比增长20%至54.8万，在第一季度支持店东在传统招聘旺季进行人员招募后，二季度平台支持店东更好地留存经纪人。得益于此，上半年非链家门店经纪人流失率较2019年上半年的9.6%已经大幅下降至8.1%。我们支持非链家门店45%的店东完成超过13,000人的“门店助理”岗位招募，协助店东进行门店管理和经纪人育留。同时我们通过新房生态治理等措施，帮助经纪人在平台上作业更有安全感，第二季度末调查显示，经纪人“守规感知度”的比例较2020年底提升了12%。此外，第二季度贝壳移动端月均活跃用户同比增长33.5%至5,211万，贝壳品牌线上认可度进一步提升。

第三，关于公司存量房交易业务的进展。根据贝壳研究院的数据，上半年存量房市场交易额同比增长41%。与此相比，上半年贝壳存量交易GTV同比增长70.1%达到1.33万亿元人民币，其中非链家门店的存量房交易GTV同比增长达89.6%。公司在市场下行的初期阶段的抵御周期效果得以展现。

在高速增长的市场环境里，经纪人往往聚焦“签单”，而下行的市场更有利于我们进行精细化管理，做品质和效率的提升。截至6月30日，我们已经在30个城市运营了287个签约中心，客户在签约环节服务体验和安全性大幅提升。 我们持续推进门店的“一二手经纪人分岗”，截至第二季度末，核心21城的61%以上的门店完成了一二手分岗。合作效率层面，二季度末在所有分岗门店完成的交易单里，14.4%由一二手经纪人合作完成，而第一季度这个比例为7.7%。在成都，一二手合作占比达到21.7%，二季度末店均效率较未分岗门店提升17%。

我们持续通过产品创新赋能经纪人。第二季度，我们在上海试点推出赋能经纪人与客户互动的数字化工具“必行Pad”。在必行APP的辅助下，经纪人在与客户当面沟通时，可以用“必行Pad”更清晰全面地呈现房屋现状、未来装修效果等信息，结果一目了然。因此，经纪人的服务内容会更标准化、更丰富、更专业，客户交互时长平均增加29%，经纪人和客户之间能更快建立信任。截至二季度末，上海已经有至少30%经纪人通过“必行Pad”服务客户。

第四，关于公司新房交易业务的进展。根据国家统计局数据，上半年全国新房交易额同比增长39%。与此相比，贝壳上半年新房交易GTV同比增长70.7%达 8,417亿元人民币，非链家门店的新房GTV同比增长达84.5%。

我们在新房的线上内容建设方面持续推进，已经实现全国所有贝壳进入城市的新房楼盘超过100个字段描述完备率。在更丰富、真实、准确的线上信息展示基础上，我们更增加了新房楼盘不利因素展示模块，帮助消费者更全面地了解房屋信息，并作出更合理的决策。同时，新房生态治理也稳步推进，贝壳与97%的合作开发商签署了“五不”承诺协议，即“不截客”、“不洗客”、“不行贿”、“不收取客户资金”、“不虚假宣传”，保障开发商的利益。

第五，关于新兴业务的进展。我尤其想借此机会和大家分享一下公司关于家装领域的战略思考。

在七月初，我们非常振奋地宣布与圣都家装的合作。从2019年开始，我们以“被窝”品牌开始对家装领域的探索，随着我们对行业理解的深入，我们对于中国家装市场的未来也越发清晰笃定。

中国家装行业的现状是“大行业，小企业”。行业优质服务者稀缺、行业标准化程度低下、行业科学管理程度严重不足，导致行业很难规模化和盈利，在产业链里夹缝生存，消费者对品质的高诉求也无法得到充分满足。而随着房产交易由新房转向存量市场，客户转化来源由集中化的新房项目现场，转向了散布在各个小区和社区中的二手交易客户和居民，传统装修公司获客难度和成本极大提升。

在这样的行业现状下，圣都是该行业为数不多的具有规模优势和长期信念的优质公司之一。圣都成立于02年，总部杭州，深耕华东市场，20年深耕下积累了优质的存量规模，有经验的队伍及管理的know-how。同时企业在营销、产品、供应链、交付等方面的能力优秀，是国内比较早倡导整装模式的公司。其组织能力强、成本内控优秀、且“对用户好”的价值观与贝壳高度一致。

我们相信随着家装市场由新房市场转向二手市场驱动，消费者对品质需求的提升及技术赋能行业能力的成熟，行业的拐点就在现在。我们天然的获客及转化能力，我们对行业基础设施的打造，对行业标准化、数据化的探索升级，及我们“先竖着做，再横着做”的产业互联网的发展理念，叠加这些理念和技术与圣都团队运营经验结合和迭代落地，以及带给服务者尊严的使命和使命必达的坚定信心，我们相信将为家装行业的消费者和服务者带来不一样的价值。

此外，我们的自营家装业务在第二季度保持了快速增长的势头。自营被窝家装在北京完成单量834单，同比增长十倍以上。这并不是最重要的，最为关键的是我们持续在产品研发上坚定投入，增强公司家装业务的标准化、流程化和数字线上化水平。在第二季度，被窝家装Home SaaS系统实现销售（CRM）、BIM设计、交付、供应链、中台管理等五大模块落地，为家装业务全链条实现标准化和数字化作业打下坚实的基础。

总之，贝壳是国家“房住不炒”政策及各地调控政策的坚定支持者、维护者和践行者。我们积极配合监管机构打击虚假房源和炒作房价等行为，在实现稳地价、稳房价、稳预期的目标中贡献力量，促进房地产市场平稳健康发展。展望下半年，根据贝壳研究院的分析，整体信贷环境收紧，各地限价等调控政策效应会逐渐显现，整体房地产交易预计会继续降温。贝壳和链家20年的历程已经证明，供需平衡的中性市场是公司长期发展的基础，向上向善是我们这个组织的核心精神本质，我们将持续赋能经纪人提供更多社区服务，并通过租赁和其他创新解决方案，帮助年轻一代住得更好，我们将以推动行业进步为己任，努力履行更多的社会责任，为更广泛的社区创造长期价值。

不知不觉，贝壳上市已经整一年。我还记得IPO上市当天给所有同事写过一封信。信中提到，任何组织都有自己的低点和高点，有至暗时点也有高光时刻。在高点有多么的冷静，在低点就有多么地坚定！过去的一年，市场起起伏伏，就像水面的浪花。经历这些，我们愈发相信使命的力量，“有尊严的服务者，更美好的居住”，向内归因，向外创造价值，永远地坚韧与乐观。