解读国美“长租协议”背后利好 一举多得实现共赢

在4月7日的国美全球投资人会议上，国美首次提及了大型城市展厅的线下规划，并在同一天宣布拟长期租赁控股股东持有的国美商都、湘江玖号和鹏润大厦三处物业。历经三个多月盘整，8月16日国美零售终于就长期租赁协议公布了新进展。根据通告披露的关键信息，国美零售拟与控股股东旗下的国美管理签订租赁协议，租期最长近20年，交易作价人民币178.65亿元。

长期租赁协议符合多方长远利益

很显然，“近20年”与“178.65亿”成为了两组极具冲击力的数字，也引来了外界的质疑。从披露的交易细节看，国美零售将拆分成两部分支付对价。其中175.76亿元的对价以发行股份的方式支付；剩余约2.9亿元通过向国美管理转让上市公司旗下Hudson Assets全部股权的方式支付。从租赁协议本身来看，这笔交易不仅符合上市公司和股东利益，同时国美商都和湘江玖号这两处物业，上市公司享有一年免租金待遇。

这笔交易为什么符合上市公司和股东利益，首先要知道这三处物业都隶属于国美管理公司，实控人为国美零售大股东黄光裕。而通过此次租赁交易后，黄光裕及一致行动人持有的国美股权将由51.17%增加至65.52%，这不仅体现出大股东对国美零售长期发展的信心，更为国美零售“家·生活”战略稳步向前提供了“充足弹药”。要知道，目前国美手持100亿左右现金，而这笔现金将夯实国美的线下零售布局，使之与线上平台形成合力。

“一店多能”赋能线下零售新模式

此次租赁交易不仅符合国美当前发展状态，还对国美线下创新零售模式产生了积极影响。据悉，国美正在探索平台化集成创新模式，鼓励“一店多能”的多重业态形式，构建虚拟经济与实体经济互相融合、相互促进的商业综合服务体系，而这也是国家扩内需、促消费的重点方向。七月份商务部明确提出了促消费的六大举措，包括提升城市消费服务功能、拓展传统消费增长空间及推动新型消费加快发展等。

而国美租赁的国美商都与湘江玖号这两处大型物业，将用于构建地标性的大型城市展示中心，不仅会引入家电、家装、家居等多重业态，还会提供本地生活层面的吃、喝、玩、乐等多元化服务。其中国美商都位于北京中关村丰台科技园，总建筑面积约52万平方米，包括一个约31万平方米的8层购物中心；而湘江玖号总建筑面积约13万平方米，包括一个6层的购物中心。这无疑为国美引入全品类及多重业态提供了“容积”，加速了线上“一店一页”与线下“一店多能”的深入融合。

倘若国美将“城市展厅”的路径走通，势必将在全国范围内大量复制，加速构建大型城市展厅、中型“国美家”门店与小型国美驿站的“三驾马车”形态。其中国美大型城市展厅由国美亲自操盘，通过租赁形式由重资产运营转变为轻资产运营。中型“国美家’包括国美电器、国美“家·生活”体验馆等多重业态，采取自营与加盟双管齐下路线。而国美驿站主要以加盟形式扩张，不仅不消耗国美自有资金，一旦规模成型还可以为国美带来利润的增厚。

客观来说，国美零售的长租协议可谓是一举多得，既有助于拓展线下零售新模式，又可对资本结构进行优化，同时还与国家政策发展高度契合。这也使得二级市场投资者对国美零售未来充满信心，一个整装待发的国美正在上演王者归来。