房地产行业一声惨叫

地产圈风波不小。

1月16日晚，有网传消息称，万科执行董事、总裁、首席执行官祝九胜被带走调查。这一消息迅速在网络上发酵，引发了广泛的关注和猜测。

图源：新京报

对于此消息，1月17日凌晨，祝九胜突然更新了朋友圈，并通过微信、电话等方式向媒体和金融机构报平安。

祝九胜在微信朋友圈转发一条链接，并在该链接附言“节前出差、春节团聚节后返工、短暂过渡选商旅短租，连住更实惠”。财联社称，祝九胜更新朋友圈后，记者成功拨通祝九胜电话，与其进行了简短交流。

祝九胜深夜发朋友圈，图源：yoyo

公开资料显示，万科集团目前的高管成员包括，董事会主席、集团合伙人郁亮；董事、总裁、首席执行官祝九胜；集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖等。

此次陷入风波万科集团的“领航者”祝九胜其个人背景和职业经历相当丰富。

祝九胜1969年出生，是一位拥有中南财经政法大学经济学博士学位的高材生。他的职业生涯始于1993年，之后在中国建设银行股份有限公司深圳市分行工作了近20年，这段丰富的银行工作经验，为他在金融领域的深厚底蕴打下了坚实的基础。

2012年，祝九胜加入万科企业股份有限公司，担任高级副总裁，开始了他在房地产行业的辉煌历程。

在万科的这些年里，他凭借出色的财务管理和资金运作能力，逐渐成为了万科的核心管理层成员。在他担任万科总裁、首席执行官期间，万科在现金流管理上取得了显著成效，因此他被誉为万科现金流模式的“领头人”。

这样一位在万科集团乃至整个房地产界都享有盛誉的高管，自然有所风吹草动都会整个房地产行业为之震动。

值得一提的是，万科集团的此次风波，难免让人联想到另一位房地产风云人物——许家印。

2023年9月底，中国恒大发布公告称，“本公司接到有关部门通知，本公司执行董事及董事会主席许家印先生因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。本公司的股份由2023年9月28日上午9时正起于联交所停止买卖。”

其实，早在消息传出之前，三家恒大系的公司股价便迅速跳水。

中国恒大分时图 图源：同花顺

经过调查，2024年5月，中国证监会正式发布对恒大地产集团有限公司以及许家印等人的《行政处罚决定书》。许家印被处以顶格罚款4700万元并采取终身证券市场禁入措施。

二级市场一般能够及时的反应消息及预期，如果事态严峻，则股价大概率会遭到投资者疯狂抛售，然而，万科总裁被带走的消息传出后，从二级市场看，万科的股票并未出现太大的波动。

港股万科企业1月16日冲高回落，当日收盘涨0.41%，1月17日，万科港股低开，随后震荡走高，截至收盘，港股万科企业跌3.09%，报收4.71港元每股，总市值561.9亿港元。

万科企业日K 图源：同花顺

地产老大哥的辉煌之路

万科，是地产老大哥、房地产标杆房企。

天眼查显示，万科企业股份有限公司，成立于1984年，是一家以从事房地产业为主的企业。企业注册资本109.95亿元人民币，已于2024年完成了债权融资，交易金额200亿人民币。

图源：天眼查

万科的创始人是王石，他的创业历程，如同一部跌宕起伏的史诗。

王石，1951年出生于广西柳州，祖籍安徽金寨县。他的青年时代，是在兰州交通大学度过的，毕业后，王石被分配到国企工作，拥有了一份在外人看来稳定而体面的职业。

然而，王石的心中却燃烧着对未知世界的渴望和对创业的激情。他毅然辞去了这份稳定的工作，踏上了前往深圳的征途，开始了他的创业之旅。

初到深圳，王石面临着无数的挑战。他凭借敏锐的商业嗅觉和过人的胆识，做起了饲料中介商，通过赚取差价，他赚取了人生的第一桶金。

随后，王石用这笔资金开办了深圳现代科教仪器展销中心，经营从日本进口的电器、仪器产品。他的商业涉及了服装厂、手表厂、饮料厂、印刷厂等多个领域。用王石自己的话来说，“就是除了黄、赌、毒、军火不做之外，基本都涉及到了。”

图源：抖音

然而，王石的目光并没有局限在这些小打小闹上。

他看到了深圳特区的迅猛发展，高楼大厦如雨后春笋般涌现，房地产市场蕴含着巨大的潜力。于是，他决定将全部资金投入房地产行业，并将企业更名为“万科”。

在王石的领导下，万科不断创新，追求卓越。他们精准把握市场动态，推出一系列符合消费者需求的房地产项目，赢得了市场的广泛认可。

1991年，万科成功上市，上市后的万科，获得了更多的资金支持，他们开始在全国范围内布局，逐渐形成了自己的品牌影响力。

2014年，万科提出房地产步入白银时代，要转型做“城市配套服务商”，2015 年，万科宣布“八爪鱼计划”，开启仓储网络全国化布局。

与此同时，万科还积极拓展商业地产领域，开业了一批购物中心项目，如北京金隅万科广场、深圳九州万科广场等。

2017年6月，66岁的王石宣布退休，郁亮接任了万科董事长的职位。

在三十多年的沉浮中，万科获得了诸多荣誉，万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中，连续三次上榜，荣获2016中国企业500强中排名第86位，2018中国品牌价值百强榜第40位......

时代变革中寻求破局之道

只有时代的英雄，没有英雄的时代。

2018年9月，万科首次喊出“活下去”的口号，并宣布“收敛聚焦，稳住基本盘”。当时在深圳大梅沙，万科集团召开为期两天的2018年秋季例会，会议室主基调为红色，主题背景板为“活下去”，极具视觉震撼力。

图源：金融界网站抖音

万科董事会主席郁亮在会上表示：“集团要做的第一件事情，就是进行战略检讨，落实到事业部是三年事业计划书的检讨，落实到我们具体的业务操作是‘收敛’和‘聚焦’，以‘活下去’为最终目标。”

那时，对内谈“活下去”，更多还是因为万科危机意识和忧患意识的基因，是对市场的敬畏，为了激发员工的奋斗精神。

然而，进入2020年，房地产进行了大调整，寒冬来袭，为了艰难面对寒冬，万科这是真的要考虑如何“活下去”了。

财报显示，万科在2020年实现了4191亿元的营业收入，2021年微增至4527.98亿元，增速已开始放缓，2022年，万科营业收入增长至5038.4亿元。然而，从2023年开始，万科营收便开始下滑，当年万科的营业收入为4657.4亿元，同比下降7.6%。

净利润方面，2020年，万科实现净利润415亿元，但到了2021年，这一数字骤降至225.24亿元，同比下降45.75%。2022年，净利润有所回升，达到226.2亿元，2023年，净利润再次下滑至121.6亿元，同比下降46.4%。

根据万科2024年三季报，2024年前三季度，万科营收为771.16亿元，同比下降24.25%；归母净利润为亏损80.90亿元，同比下降231.73%。

图源：万科财报

除了面临利润下滑，万科面临的另一个问题就是销售面积下滑。

公告显示，万科2024年全年，公司累计实现合同销售面积1810.7万平方米，合同销售金额2460.2亿元。万科连续第四年销售面积下降，从4667万平方米下降到了1810万平方米，已经回到了10年前的水平。

然而，面对困境，万科并未选择躺平，而是迎难而上，努力寻找破局方法。财务方面，万科一直在紧抓销售回款，推进大宗资产交易，加快非主营业务退出，优化债务结构，降低境外负债占比......

企业员工上下一心，共面困难，去年，万科集团便发布公告，公司全职工作的8位董事、监事、高级管理人员自愿放弃2023年度奖金。万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。

另外，万科去年还打破31年的分红惯例，决定不派发股息，不送红股，也不进行资本公积金转增股本，这是万科自1991年上市以来首次不分红。

郁亮在业绩会上表示，“希望万科能做更好，能够做出一个穿越周期的标杆，也请相信我们会全力行动，坚决不躺平，我们有充分的信心会战胜困难，一定会跨过这个关口。”

接下来，万科将如何破局，我们拭目以待。