终极杀器！房地产税来了，楼市大变天！

作者 | 周松涛

来源 | 首席财经观察（ID：meirijingji001）

该来的迟早会来。

楼市调控的王炸终于落地了，没错，就是房地产税。

一、房地产税终于落地

昨天（10月23日），第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

直接说重点：

• 试点地区将由国务院确定，报全国人大常委会备案，试点实施时间同样将由国务院确定；
• 房地产税改革试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅；
• 由国务院制定房地产税改革试点具体办法，试点地区制定具体实施细则；
• 本决定授权的试点期限为5年。

这意味着酝酿多年的房地产税，终于要落地了。

实际上，此次推进并非突然，早有铺垫。

一个星期前，10月16日第20期《求是》杂志发表重要文章《扎实推动共同富裕》。

文章指出，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

什么是房地产税？很多人可能只听说过这个概念，并不能给出明确的定义。

房地产税是政府向地产物业征收的一种财产税，通常向房产的业主或租户等使用者征收。

房地产税是一个综合性概念，即与房地产有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括个人所得税、印花税、土地增值税、契税等。

房地产税与房产税不完全相同。

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。通俗点说，就是已拥有房子的人，每年都要为自己房子纳的税。房产税也是房地产税的一种。

房产税征收对象只是房屋，而房地产税的征税对象是房屋加土地。

房地产税也并不是一个全新的概念，早在十年之前，也就是2011年，上海和重庆两个城市就开始试点。

不过，由于税率太低，范围过窄，基本上没有任何效果。

上海和重庆的试点，并不能代表市场预期的房地产税，现在，房地产税改革试点，预示着房地产税将真正落地。

市场普遍预期，房地产税落地至少是2022年，部分人则认为三到五年内不可能真正落地。

仅仅一个星期，就有了实质性进展，超出了所有人的预期。

这无疑给出了一个重磅信号，楼市调控进入了深水区，楼市迎大变天。

二、为什么要推进房地产税？

为什么要实施房地产税？

调控楼市，打击炒房。

说到底，就是房价太高了，特别是过去十年，涨幅惊人，而且并不完全是市场行为，炒房客在其中起到了很大的推波助澜作用。

无论是其它物价，还是工资上涨的速度，远远跟不上房价上涨速度。

以全国房价最高的深圳为例，二手房超过8万每平方米。

一个普通家庭，70平米，就算深圳的均价，也超过500万。

即使是全款，不算利息，也不是一般家庭能够承受。

全家人工作一辈子，最后只能买下一套房子。

楼市调控出了很多措施，无论是国家层面，还是地方城市具体调控措施，效果都不甚理想，短暂降温之后，又呈上升趋势。

这次，终于要祭出终极杀器。

为什么说实施房地产税能打击炒房客？

房地产税的威慑力不容小觑。

譬如美国的一些州，不管房子多大、也不管你有几套、住多少人，只要有房子就必须缴纳房产税。

税率基本上是房屋价值的1%到3%，纽约是3%，加州是1%。如果是3%的话，一套价值500万的房子，一年光是房产税就要15万，即使以中位数1.5%计算，也要7.5万，每年。还有不菲的物业税，这也是房地产税的一种。

一年15万，可能是很多普通人一年的工资。

如果试点房地产税，鉴于此前上海和重庆的效果并不明显，市场普遍认为税率会在1%以上，征收范围也会由增量扩展至存量。

也就是说，此前购买的房子也要缴纳房产税。

对拥有多套房，甚至十几套，几十套房的人，可能是累进制惩罚性税率。

毫无疑问，征收房地产税，可以抑制高房价，特别能有效打击炒房客兴风作浪。

买的房越多，交的税越多，还可能越高。

征收房地产税，交易量会下降，房价没有大涨的基础，炒房客赚不到钱，还要交纳不菲的房产税，房价没有了炒作基础，有利于房价维持在一个相对合理区间波动。

很多人认为，高房价是最好的避孕药。

不一定完全对，如果房价保持合理，确实能让很多家庭生二胎，三胎少了后顾之忧，从某种程度上说，能起到鼓励生育的作用。

三、房价会暴跌吗？

房地产税试点这几个月可能会出台，也许就是2022年1月1日。

房地产税短期是楼市利空，主要是影响预期，成交量会降低，价格会下跌。

房地产税实施之后，有多套房的人或者家庭会大幅增加购房和持有成本，会遏制楼市非理性炒作，房价会彻底失去大幅上涨的基础。

不过，更多人关注的问题是，房地产税会不会导致房价暴跌？

可能性不大。

没有任何疑问，房地产税的征收对象会是拥有至少两套房的家庭或个人。

市场的刚需依旧存在，长期来看，房价合理，经过观望期，真正有住房需求的家庭会是市场的主角，需求在，房价就没有大幅下跌的基础。

房地产税试点的城市会有哪些影响？

可能会推高房租。

房东缴纳的房地产税会直接转嫁给租客和二房东，尤其是城市核心地段。

不过，到时候租房市场也可能有具体的配套措施来遏制房东大幅上调租金。

房地产税还会产生房产置换热潮。

有多套房产的个人和家庭，为了降低持有成本，会卖掉多余的房子，或是卖小变大，就是几套面积小的房子，置换成一套面积更大的房子。

市场上的大户型房子和豪宅估计会成为抢手货。

当然，还是会有不少人为了避免交税去钻规则的空子，譬如假离婚，赠与、去名字等等。比如从第三套房开征，夫妻有三套房的可能会离婚，丈夫两套，妻子一套就免征，或者把三套以上赠与父母兄弟代持等等。

这同样需要有相关的配套措施出台，堵住规则的漏洞。

投资外溢现象也不可避免。

如果深圳是试点城市，购房者可能会选择到东莞，惠州等地买房，广州如果开征，佛山和中山或许会迎来购房热潮。

房地产税落地，先是试点，全国实行，至少是五年之后。

那么问题来了，哪些城市会成为第一批试点对象？

经济学家贾康认为，房地产应该在深圳，海南和浙江试点。

这只是专家的一家之言，你认为房地产税应该在哪些城市试点？