成交量暴跌75%，二手房寒冬终于来了！

5月28日，成都市也宣布建立二手住房成交参考价格发布机制！

这是在深圳实行二手房价格指导价之后，第一个推广的城市，二手房指导价将有望在全国热点城市逐步推行。

2021年的楼市调控，真的超乎所有人的想象！

一、楼市密集调控

进入2021年至今，全国楼市总计调控次数已经达到了215次！

从调控措施上来看，创新举措不断、调控越来越严。

如，继“三道红线”控制资产端后，“五分档”控制资金端，并严查经营贷违规流入楼市；

法拍房纳入限购范围；

上海买房实行积分摇号制度，上海、北京、重庆等城市实施多校划片或学位到校，严厉打击炒作学区房；

深圳开始实行二手房参考价，5月28日成都也跟进；

杭州、北京、无锡等城市既限地价、也限房价；

限售时间由2年调整为3至5年；

银行开始调高房贷利率，以宁波、杭州、广州、深圳、苏州、重庆等为代表的多个楼市热点城市，房贷利率上调了20至50个基点。

这些密集的调控政策，对于火热的楼市可谓是当头一棒。尤其是在深圳爆出深房理炒房团内幕后，引发七部门联合调查，政府对于炒房行为已经是零容忍的态度！

但是，即便是在如此密集的调控之下，2021年1月至5月的房价依然在小幅上涨中。数据统计来看，70个大中城市中，有62个城市的新房价格出现上涨，有54个城市的二手房房价环比上涨。

楼市进入了一个“越调控越涨”的怪圈之中，房价如同脱缰的野马，根本拉不回来。

当前，中国的住房市值已经高达392万亿元，是美国的1.8倍。但是，现在的问题是，买房人不相信房价会下跌！

房价真的只涨不跌吗？

2012年的温州，房价炒到全国第一，最终泡沫破裂，房价暴跌，至今温州市依然不愠不火，被其他地级市超越。

2017年以前，是北京都市圈最火爆的时期，北京的房价一路暴涨，而距离北京最近的环京楼市，燕郊、香河、廊坊、固安、永清、三河等著名区域的房价，也随着北京市高房价的外溢而跟涨，2017年涨至顶峰，最高的燕郊一度涨到了3万元一平！

然而，炒作出来的泡沫终究不可持续，环京楼市在政策调控下，需要借助当地的社保才能买房，购房需求骤减，环京楼市立马就陷入了寒冬。

其中，环境楼市以燕郊最为出门，2017年最高价3万元一平，短短两年就暴跌至1万多一平，无数炒房客被套牢其中！

再回到90年代房地产兴起时的海南，这里承载着中国第一次房地产泡沫破裂的往事，无数人在那次泡沫破裂中倾家荡产。

所以，即使在经济蓬勃发展40年的中国，房价只涨不跌也只是个伪命题，过度炒作的楼市、泡沫严重，就必然会有破裂的一天。

政策调控的目的并不是让房价暴跌，而是要让楼市充分回归理性、回归房住不炒的本质，彻底遏制炒房现象。

在2021年这次密集的调控中，最受关注的城市莫过于深圳了！

二、深圳房价只涨不跌？

早在2021年1月份，就有数据显示，深圳的房价均价已经突破至9万元一平，而同期的北京、上海、广州都是在6万元左右一平的均价，深圳房价居全国之首！

这其中，就不乏鼓吹深圳房价只涨不跌的炒房客，他们的口号也很直接，中国只有一个深圳，深圳的土地已经开发殆尽了，人口流入只会带来楼市的持续上涨！

某中介就曾提到，深圳的前海时代楼盘挂盘均价在17万左右一平，而业主却想着等30万元一平了再卖，这时候的业主，心比天高！

但是，最近的一则微博热搜却打破了这种局面。深圳一套国城花园的学区房房源，在阿里拍卖网上，经过147次出价后，最终以2206万元的价格卖出，相较2月份同户型房子的成交价，下降了662万！

这可以说是深圳的调控威力显现了。过去，深圳的二手房价格更多是参考之前的成交价以及业主个人定价，中介也可以提高挂牌价，加上中间庞大的税费存在，二手房每成交一次，价格都要往上涨一定幅度，造成了所有业主都坚信深圳房价只涨不跌的局面。

但是，二手房指导价打破了业主和中介定价的局面，由政府直接给所有小区定参考价格，成交价不得超过参考价！

三个月来，业主、购房者、中介都想绕过这个二手房指导价，以之前的成交价作参考，由此甚至衍生出了各种名目繁多的收费项目，比如陪业主打一把麻将，暗示输80万元！

但经过了三个多月的博弈，显然深圳的业主已经开始松动了，巨大的压力面前，他们不得不妥协。

根据数据显示，2月份是二手房指导价实施后的第一个月，加上春节放假的原因，整体成交量暴跌在情理之中。

3月份，深圳二手房成交6789套，4月份成交4877套，5月份截至5月30号的数据显示，二手房成交3314套。

2020年7月份是楼市最火爆的时候，当月二手房成交数量13407套，715新政也是这时候公布的。以7月份的最高点作对比，2021年5月份的二手房成交量已经暴跌了75%！

成交量暴跌75%，深圳的二手房可谓是真正进入了寒冬！

三、二手房市场将全面遇冷

深圳的调控政策，对于抑制房价上涨起到了实实在在的作用，可谓是成效显著。

成都市当前的状态，像极了炒作成风的深圳，二手房的价格甚至有超过4万元的，大有直逼广州房价的趋势。但是，城市综合能力上来说，成都还远远不及广州，房价涨上去只能是给成都人带来沉重的负担。

成都目前学习深圳的二手房指导价，从首批发布的指导价来看，基本是在当前成都二手房成交价基础上打6.5折至8.5折，不可能再有原来的成交价作为指导价。

锁住了价格，就是锁住了房子的溢价空间，锁死了炒房客的利润，让他们无利可图。

当前楼市最火热的城市，除北上广深之外便是成都、重庆、杭州、南京、苏州等新一线城市了。

如果成都学习深圳的经验能够成功遏制投机炒房现象，打压二手房价格，令楼市回归理性，那么二手房指导价将有望在一线城市和新一线城市全面铺开。

中国目前炒房投机最严重的城市，就是一线城市和新一线城市，新一线城市中，仅有长沙的房价是控制得最好的，房价收入比也是最低的，其他的城市房价都存在一定的泡沫。

如果二手房指导价全面铺开，那么一线城市和新一线城市的二手房也将会全面遇冷，正式进入寒冬，房子回归居住属性。这时候，最惨的莫过于炒房客了，要么降价抛售、要么高成本持有，无论哪一种，对他们而言都如同割肉！

自“房住不炒”确立至今，炒房已经成为监管层深恶痛绝并严厉打击的行为。2020年疫情之下大放水，大量的资金再次涌入楼市带动房价上涨，说明政策调控中存在一定漏洞，让炒房客有机可乘。

2021年开始密集的调控，就是在大量补上政策的漏洞，限制炒房客进入楼市。而在所有的调控手段都尝试过后，二手房指导价的成效得到了证明。

除了深圳、成都外，无锡、宁波也已经开始推出了二手房指导价格。

中国向来喜欢试点，试点成功后再全国推行。这一次二手房指导价，成都之后，又将有多少城市一并推行呢？