双管齐下、标本兼治!学区房、商品房要彻底熄火了

中国的房子分为两种，一种是“名校学区房”，还有一种就是“其他商品房”。

针对这两种商品房房价不断攀升的现象，近期北上广深等城市纷纷出手了。

一、学区房被爆炒，上海推出中招新政

国人重视教育，这是不争的事实。

在“择校热”和“就近入学”的大背景下，很多家长为了小孩能够接受更好的教育，不惜重金在名校附近买房。

于是教育领域的焦虑直接传导到了房地产领域，出现了自城镇住房市场化改革以来一直高烧不退的学区房，更是造就了“名校学区房”这一楼市畸形存在。

在北上广深等城市，一般学区房价格远高于普通商品房，一般来说价格要高出30%左右，而名校学区房房价要比周边溢价超过100%。

这种情在各大城市都有出现，例如在深圳，一条马路两边的小区，一边房价超过16万，比另一边高出8万元，只因为分属不同的“学区”；

南京琅琊路小学的玉泉路、钱塘路楼盘价格高达9-10W，其隔壁的非学区房价格仅为3.5-4W，学区房溢价接近150%。

在上海，因为2020-2021学年中小学开始实行“公民同招”，导致学区房房价快速上涨，巅峰时一套破旧的“老公房”单价直逼汤臣一品。

在学区房的助推下，上海市二手房行情也不断走高。

2020年尤其是二季度开始，浦东三林、张江地区的房价开始出现明显上涨，市场开始出现一房难求、哄抬房价、预期不稳等乱象。

2020年4月～2021年1月，上海连续10个月保持2.4万套~4.45万套的月成交套数，其中最高峰出现在2021年1月。

面对学区房价格的暴涨和火热的楼市行情，上海出招了。

3月16日，上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》。根据新政规定，从2022年开始，新的高中入学政策分为自主招生、统一招生和名额分配。

新政出台当晚，上海各大论坛和学区房微信群开始炸锅。

二、浙江、深圳紧跟，学区房要凉了

在过去名校统一招生、自主招生（40%-60%）并行时代，是分数论输赢，也是出身论输赢。

过去如果你想要上重点高中，除了学习成绩特别拔尖这条路外，你的另一条路就是爸妈花重金在重点高中的附属初中附近买房，那么你就可以以相对低的分数进入重点高中。

如今，重点高中的自主招生比例从原来的50%左右原压缩到15%，反而名额分配招生占到了50%到65%（包括随机分配，直接到校）。

新政的实施意味着“菜中”的春天来了。按照这一分配方式，不少“菜中”至少能获得几个重点高中的招生名额，只要你能在本校内考第一、第二名，即使你这个成绩在在其他重点初中只能算中游，也能上重点高中。

这一新政让教育资源的分配更加公平，也将倒逼上海初中生源的平均化，更会导致“名校学区房”价格泡沫破灭，对于学区房来说将是一个致命打击。

这么做的不仅上海一家，早在2018年，北京拥有优质教育资源的区域如海淀区、东城区就进入了“多校划片”时代。

这一政策实施后，这些区域的学区房的价值将大打折扣，因为学区房再也无法100%锁定优质教育资源，确保业主的孩子能够就读最好的学校了。而在去年7月31日开始，一直没有采用“多校划片”的北京西城区开始实施这一政策。

在上海出台中招新政出台前几天，浙江发布《教育事业“十四五”规划（征求意见稿）》，其中就提出将推进中考招生制度改革，优质高中70%以上的招生名额要按学生比例分配到初中。

其实，这些年浙江一直在推进中考招生制度改革。从2021年起，浙江全省优质高中不低于60%的招生名额合理分配到区域内初中。

而在上海出台中招新政同一天，深圳市龙华区教育局发布《义务教育阶段大学区学校积分入学办法（征求意见稿）》。

这是深圳首次提出“全区试点大学区制”，龙华区这次选取了5所小学、5所中学作为试点学校。虽然现阶段只是龙华区这一个区域的“意见征集”，但是深圳学区改制的大方向和改革态度，已然是毋庸置疑。

而今年广州参与“名额分配”的学校有所增加，省一级普通高中学校将50%的招生计划合理分配到初中学校，全省将在2023年取消名额分配“限制性”分数线。

在北上广深圳、浙江之后，接下来几年将有更多的省市推进中考改革，使得教育分配更加公平，而这对于全国各大城市中“高溢价”学区房来说将是一个致命性的打击。

三、5条红线之后，资金借道经营贷入楼市

近期政策利空的不仅只是学区房，而如今北上广深为了限制整个楼市房价的上涨，最近纷纷出台政策严查经营贷、消费贷资金违规流入楼市的行为。

去年，为了限制资金过度流入楼市，监管部门先是给房企划出“三条红线”，接着又给银行划出“二条红线”。

但是“5条红线”的效果却不怎么样，最近几个月部分城市的楼市又出现价升量增的现象。

价格方面，2月份中国70城中，北上广深4大一线城市的新房、二手房都是领涨。

4大一线城市新房环比上涨0.5%，北上广深分别上涨0.7%、0.5%、0.9%和0.1%；二手住宅销售价格环比上涨1.1%，北上广深二手房价格涨幅分别为1.2%、1.3%、1.0%、0.9%，包揽了前四位。

成交量上，来自中介数据显示，前三个月主要城市的二手房实际成交环比增加超过20%，2月份的成交量同比增长数倍，与2019年2月份相比，涨幅增超过50%。

在划出“5条红线”之后，楼市之所以还出现价升量增现象，就是因为大量个人、小微企业的经营性贷款违规流入楼市。

为了应对疫情，2020年初央行出台了一系列为中小企业纾困的政策，小微企业、个人的贷款可以享受低利率优惠，最低年利率在3%到4%左右。

而这两个贷款利率，远低于目前的银行按揭贷款利率，目前房贷利率通常为5年期贷款市场报价利率（LPR）上浮几十到上百个基点，约为5%到6%。

小微企业、个人经营贷与按揭贷款的利率倒挂，很多机构发现了这一套利空间。于是，市场就产生了专门从事套利交易中介机构，它们为炒房者提供过桥资金，购买了住房之后再办理小微企业的抵押贷款，偿还全部过桥资金。

2020年，全国普惠型小微企业贷款余额达到15.3万亿元，同比增长32%，超过总贷款增速18.1个百分点；经营性贷款余额13.62万亿元，同比增长20%，全年增加2.27万亿，超过2018、2019年增量总和。

在疫情影响下，很多小微企业倒闭，因此经营性信贷需求应该是减少的，但现实是小微企业贷款、经营性中长期贷款却出现了大量增加，显然是不符合正常的经济运行逻辑的。

因此这其中可定相当经营贷资金流入量楼市，推动部分城市的房价上涨，最为典型的城市就是北上广深4大一线城市。

以上海为例，2020年上海市新增加贷款6741.6亿元，比上年多增1131.7亿元；其中普惠小微贷款增加1525.3亿元，增长41.5%。

海量资金借道小微企业经营贷这一渠道流入楼市，因此在这一轮房价上涨过程中，上海也是一马当先。

四、北上广深再出招控房价，标本兼治

因此当监管层发现部分城市的消费贷、经营贷等信贷资金大量违规流入楼市时，于是从1月底开始各市陆续发文严查、清理违规进入楼市的经营性贷款和个人消费贷款。

最先开始的就是房价涨幅领先的北上广深四大一线城市。

2021年1月29日,近半年多房价涨幅最快的上海率先印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求各银行对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2月28日前报送自查和整改报告。

接着是北京、广州、深圳在陆续发布相似通知，于是各地商业银行开始了一场轰轰烈烈的自纠自查的风潮，各银行一旦发现信贷资金违规流入楼市，要求贷方提前还清贷款。

于是就有了近日网上热传的微博大V、上海万霁资产管理有限公司董事长牛春宝晒出的《个人贷款提前收回告知函》。

经过一段时间的清查，近日广东、深圳公布了阶段性清查成果。

截至3月16日，广东辖内（不含深圳）已完成自查银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户，其中广州问题贷款金额1.47亿元、305户。

而在3月18日，深圳银监会披露，对去年所有中资商业银行的15.4万笔、1771.73亿元经营贷业务排查了约一半，目前发现并提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款。

当然，这轮清查虽然已经出现一定成果，但是对于目前全国火热的楼市来说还不够，因此这轮清查开始从一线城市向杭州、合肥、东莞等二线城市蔓延。

而为了从根源上解决消费贷、经营贷资金违规进入楼市问题，许多商业银行也开始提高小微企业经营贷款的准入门槛，调高了经营贷款的利息，把漏洞给堵上。